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刘语律师普法专栏 | 拆迁时必须要看见哪些文件?

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作者:刘语律师团队来源:微信公众号:语说网址:http://www.liuyulawyer.com


在土地征收、房屋拆迁时,经常有当事人说自己的补偿非常的不合理,一亩地给几百元,一两百平的房子只给十来万,有的甚至直接认定成违法建筑一分不给补偿......这些不合理的情况,其实并不是在征收过程中产生的,而是从一开始的征收程序上可能就已经存在违法的行为了。


那么,面对涉及切身利益的拆迁,当事人应该要看到哪些文件呢?


国有土地上房屋征收


一、房屋征收决定


国务院590号令中规定,需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定,并在作出之后应及时的公告。房屋征收决定公告内容应当包括:


(1)征收的目的;

(2)征收范围;

(3)征收实施单位;

(4)房屋征收补偿方案;

(5)签约期限;

(6)行政复议、行政诉讼权利等相关事项。



有房屋征收决定是征收合法性的第一步,如果相关部门不依法进行公告,那是违法的,被征收人可拒绝在补偿协议上面签字。


反之,如果相关部门进行了公告,被征收人应当要看清楚里面的内容,若作出主体不适格或是发现自己的房子不在征收范围内等,也可拒绝在拆迁协议上面签字,然后及时的启动法律程序。



二、房屋征收补偿方案


国务院590号令中规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案后,要报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当要组织相关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,同时还要征求群众的意见,征求意见时间不少于30日。征收补偿方案内容要包括:


(1)征收目的,征收范围;

(2)补偿方式;

(3)搬迁过渡方式及期限;

(4)补助及奖励费标准;

(5)征收补偿款金额;

(6)征收实施步骤;

(7)征收实施单位;

(8)签约期限等其他事项。



如果被征收人没看到这份安置补偿方案的话,那征收程序也是不合法的,同样也可拒绝签订补偿协议,但如果相关部门公告了却对补偿方案有异议,那么被征收人可及时的采取相应的措施维护自己的权益。


三、房屋征收评估报告


房屋评估报告同样也是一份非常重要的文件,这份文件从某种意义上来讲决定的被征收人最终的补偿。590号令中规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估


《国有土地上房屋征收评估办法》中规定,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。


公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。


分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。



注意,在收到评估报告时,如果对评估报告不满意,可向当地房地产评估机构申请复核,对复核结满还不满意的可以向专家委员会申请鉴定,对两种以上均不满意可采取行政诉讼或是复议的方式依法维权。


当然了,如果房屋征收部门不把分户评估结果进行公示,或是不把最终的评估报告及时的送达至当事人,甚至是几年后才送达当事人都是不合法的,被征收人可拒绝在评估报告上签字。


集体土地征收


一、批前征收公告


批前公告也就是拟征收公告,这份公告是向省级人民政府或国务院申请土地征收审批之前,由当地有关部门将征地的用途、位置、补偿标准、安置途径、被征地农民保障对象、项目、标准以及费用筹集办法等内容以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。



需要注意的是,国务院已将部分的审批权下放至各地的省、市、县级人民政府,但是在征收时相关部门应当会同土地的所有权人、使用权人对被征收土地进行实地调查,就调查结果由双方共同确认并签字。



二、批后公告


在获得审批之后,相关部门应当要及时的向被征收村集体或是被征收人将正式征收土地的具体信息予以公告。公告内容包括:


(1)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

(2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

(3)征地补偿标准和农业人员安置途径;

(4)办理征地补偿登记的期限、地点;

(5)征收目的;

(6)安置方式;

(7)社会保障等事项




律师提醒广大被征收人,这个公告是必须要看到的,且也是相关部门应主动公开的,如果没有这一份公告,那合法征收就不复存在了。


三、征收补偿安置方案


征地补偿安置方案也是必须要看见的一份文件,征地补偿安置方案公告应当包括下列内容:


(1)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;

(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(3)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

(5)农业人员的具体安置途径;

(6)其他有关征地补偿、安置的具体措施。



注意,如果没看见这份文件,同样征收也存在程序上的违法。反之如果看到且多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,要由县级以上地方人民政府组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。



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